Flipping inmobiliario: por qué el negocio no es comprar barato y vender caro

Comprar una casa a buen precio, reciclarla y venderla por más. Contado así, parece una cuenta de almacén, y así se presenta casi siempre el flipping inmobiliario. En esa versión falta lo que decide si la operación sale bien o mal: los meses que pasan entre la compra y la venta. Quien compra la casa terminada no ve esos meses. Recorre ambientes recién pintados, una cocina nueva, baños a estrenar. Lo que no recorre son las decisiones que se tomaron en obra, y ahí están los riesgos del flipping inmobiliario. Algunos los resolvió el que vende. Otros pueden seguir escondidos detrás de un revestimiento.

¿Qué es el flipping inmobiliario?

En su versión más habitual, el flipping inmobiliario es la compra de una propiedad usada para reciclarla y venderla en un plazo corto. La ganancia sale de restar al precio de venta la compra, la obra y los gastos de la operación, como escritura, comisiones e impuestos. En criollo: comprar para reciclar y vender. La cuenta depende mucho menos del precio de compra de lo que parece. Una obra de pocos meses puede llevarse el margen entero si se atrasa, si aparece un problema que nadie previó o si los materiales suben en el medio.

¿Por qué no alcanza con comprar barato y vender caro?

Porque entre la compra y la venta hay una obra, y en la obra se gana o se pierde. La rentabilidad de una inversión inmobiliaria de este tipo se juega en cada decisión de proyecto, en cada negociación con proveedores y en cada semana de trabajo que se cumple o se atrasa. Antes de ganar un peso hay que poner capital y tener paciencia para esperar. En el medio, alguien tiene que hacerse cargo de cuatro frentes a la vez:

• Diseñar: decidir qué se conserva, qué se demuele y cómo se redistribuye la casa para que funcione mejor que antes.
• Negociar: con el vendedor, con los proveedores y con cada gremio que entra a la obra.
• Gestionar: plazos, compras, trámites y pagos, todo en paralelo.
• Construir: ejecutar lo proyectado y resolver lo que aparece cuando se abren las paredes.

Y a eso se suma la parte menos vistosa del oficio, que es resolver problemas todos los días.

¿Cuáles son los riesgos del flipping inmobiliario?

Buena parte de los riesgos del flipping inmobiliario está en la obra: atrasos, errores de proyecto, aumentos de costos y problemas ocultos que aparecen al demoler. Cualquiera de ellos estira los plazos y achica el margen. El tiempo también cuesta, porque mientras la casa no se vende, el capital queda inmovilizado. En un reciclaje, los que más se repiten son estos:

• Instalaciones eléctricas, sanitarias o de gas que no se ven hasta que se pica el revoque.
• Humedades y fallas estructurales que un primer recorrido no detecta.
• Planos sin aprobar o ampliaciones sin declarar, que pueden complicar la escritura o una venta futura.
• Subas de materiales y mano de obra en plena ejecución.
• Cambios de proyecto sobre la marcha, una de las causas más frecuentes de sobrecostos.

Sobre ese último punto escribimos en detalle en la nota sobre cómo evitar sobrecostos en una obra.

¿Quién absorbe los errores: el desarrollador inmobiliario o el comprador?

En una operación bien planteada, el desarrollador inmobiliario. Cada atraso, cada error y cada aumento de costos sale de su margen, no del bolsillo de quien compra. El comprador paga un precio cerrado por una propiedad terminada, y esa es la ventaja de comprarle a alguien que asumió el riesgo de la obra. Todo eso vale con una condición: que los problemas se hayan resuelto y no tapado. Cuando el margen se achica, la tentación es recortar donde no se ve. Una cañería vieja detrás de un revestimiento nuevo, una humedad que se pintó encima. En esos casos el riesgo cambia de manos, y lo que el desarrollador no absorbió lo termina sufriendo el comprador después de escriturar. Reclamarlo es posible, pero lleva tiempo y abogados.